Especialistas analizan el resurgimiento del contrato de comodato, su uso lícito y los riesgos de emplearlo como estrategia para reducir cargas impositivas en operaciones inmobiliarias.
En el ámbito inmobiliario de Buenos Aires, el contrato de comodato, una figura jurídica tradicionalmente asociada a préstamos gratuitos, ha recobrado visibilidad. Si bien su esencia es la gratuidad, en el contexto actual se observa un uso diversificado, que abarca desde situaciones legítimas hasta estrategias para atenuar obligaciones fiscales, lo que genera advertencias por parte de los expertos.
El Dr. Mariano Esper, abogado y profesor de la UBA especializado en temas inmobiliarios, explica que el comodato es un contrato consensual donde el propietario (comodante) entrega un bien para que otra persona (comodatario) lo use de forma gratuita, con la obligación de cuidarlo y devolverlo. «La característica fundamental es su gratuidad», remarca. Esta naturaleza lo distingue claramente de un contrato de locación o alquiler, donde existe un canon obligatorio a cambio del uso.
Esper destaca que su uso es absolutamente lícito en ciertos contextos, como en operaciones de compraventa donde el vendedor necesita permanecer en el inmueble por unos días tras la escrituración. En esos casos, un comodato evita la necesidad de un contrato de alquiler.
Sin embargo, el panorama de su aplicación ha evolucionado. Enrique Abatti, abogado especialista en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, señala que, tras los cambios normativos que otorgaron mayor libertad contractual, el comodato ha perdido parte de su utilidad original para sortear plazos mínimos o condiciones de alquileres. «Salvo que sea por razones impositivas, no tiene mucho sentido su implementación», afirma Abatti.
El atractivo impositivo es un punto central en el debate. Abatti indica que, en el ámbito corporativo, existe una práctica para mitigar el impacto del IVA y el impuesto de sellos sobre los alquileres comerciales: instrumentar parte del acuerdo mediante otros contratos (como un mutuo o convenios de expensas) manteniendo el inmueble bajo un comodato formal.
No obstante, ambos juristas alertan sobre los riesgos de una implementación incorrecta. Mariano Esper advierte que si el comodatario realiza cualquier contraprestación económica que se oculte bajo esta figura, se estaría ante una «simulación ilícita». «Si se cuestiona judicialmente, terminará aplicándose la normativa de locación que se pretendió ocultar», explica. Las consecuencias pueden incluir la re-categorización del contrato y sanciones por parte de los organismos recaudadores.
Para quienes utilicen esta figura de forma auténtica, los especialistas recomiendan documentar con precisión la gratuidad del acuerdo, dejar claras las obligaciones del comodatario (como hacerse cargo de expensas, ABL, servicios y mantenimiento ordinario) y asegurar que la finalidad del contrato sea transparente y ajustada a la ley.