Dos leyes recientes introdujeron una serie de ventajas impositivas para dueños de propiedades en alquiler. Conozca los detalles y alcances de las modificaciones.
En los últimos meses, se han implementado beneficios fiscales relevantes para quienes son dueños de una o más viviendas y eligen poner esos inmuebles en alquiler. Se trata de ventajas establecidas por dos leyes recientes: la Ley 27.802 de «Modernización Laboral», aprobada en febrero pasado, y la «Ley de Alquileres» 27.737, sancionada en 2023 pero reglamentada en 2024. A continuación, se detallan las modificaciones más importantes que los propietarios pueden considerar.
Exención en el Impuesto a las Ganancias para alquileres habitacionales
Las ganancias recibidas por alquilar inmuebles con destino de «casa habitación» (para vivienda) quedarán exentas en el Impuesto a las Ganancias a partir del 1° de enero de 2026. Este cambio, incluido en la nueva ley laboral 27.802, se suma a la exención en el Impuesto al Valor Agregado. El objetivo declarado es contribuir a disminuir el déficit habitacional, principalmente en las grandes ciudades. Resta que el Poder Ejecutivo Nacional reglamente si la exención también aplicará a empresas que cedan alquileres.
Exención en Ganancias por venta de inmuebles
Esta medida, también incluida en la ley 27.802, beneficia a todos los dueños de inmuebles, independientemente del destino de la propiedad (vivienda, oficina, local comercial) y de si es para uso propio o alquiler. La norma aplica para «personas humanas» (individuos) y sucesiones indivisas, residentes fiscales del país. En resumen, las únicas ventas de inmuebles hechas por individuos que quedaron gravadas en Ganancias son las de propiedades adquiridas a partir del 1° de enero de 2018 y vendidas hasta el 31 de diciembre de 2025. Para esas ventas, corresponde determinar un impuesto cedular del 15% sobre la ganancia (diferencia entre el valor de venta y el de compra ajustado por inflación). A su vez, la venta de inmuebles dejó de estar gravada por el ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles), que representaba el 1,5% de la transacción.
Beneficios para monotributistas
Según estableció la Ley de Alquileres 27.737, los propietarios adheridos al Régimen Simplificado (Monotributo) que alquilen hasta dos inmuebles bajo el código de actividad «681098 – Servicios inmobiliarios realizados por cuenta propia, con bienes urbanos propios o arrendados n.c.p.” y que no tengan otra actividad declarada en Monotributo, ya no deben abonar el componente impositivo del Régimen, ni los aportes a Jubilación y Obra Social. En este caso, el contribuyente con sólo dos inmuebles deberá elegir entre Monotributo o la Exención en Ganancias y la posibilidad de adherir a la Declaración Jurada Simplificada de Ganancias, en el marco de la nueva Ley de Inocencia Fiscal.
Además, antes el Régimen Simplificado no admitía a personas que alquilaran más de tres inmuebles, ya que cada propiedad se contaba como una actividad nueva. Sin embargo, a partir de la ley 27.737, el alquiler de inmuebles pasó a considerarse como una única actividad, más allá de la cantidad de propiedades involucradas. Así, quienes tienen más de tres inmuebles en alquiler hoy no son excluidos del Monotributo y sólo deben observar los límites por cantidad de otras actividades, montos facturados, metros cuadrados y consumo de energía.
Exención en el Impuesto sobre los Bienes Personales
La normativa de 2023 brindó también una exención para el propietario de cada inmueble cedido en alquiler para vivienda, cuya valuación para el Impuesto sobre los Bienes Personales (IBP) no supere el monto equivalente al Mínimo No Imponible (MNI) de la «casa habitación» propia. Es importante aclarar que, al tratarse de un «mínimo exento», si la valuación de la vivienda -según la Ley del IBP- superara el monto (que para 2025 fue de 1.346.548.156 pesos), se determinaría impuesto por el total. Para la vivienda propia, dicho importe es un MNI, por lo que sólo se abona por lo que exceda ese monto. Generalmente, las valuaciones para el IBP son menores a las de mercado, excepto que el bien se haya adquirido recientemente. Este cambio permite disminuir sustancialmente la base imponible del IBP a aquellas personas que han acumulado propiedades o las han heredado y viven de la renta.
Conclusión
Finalmente, la ley de 2023 también incorporó un beneficio para aquellos propietarios que cedan inmuebles en alquiler para vivienda y que utilicen los mecanismos establecidos. Se recomienda a los contribuyentes consultar con un profesional para analizar su situación particular y aprovechar correctamente estos nuevos beneficios.