El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires registró en marzo un incremento del 17,8% en escrituras respecto al mismo mes de 2025, según datos del Colegio de Escribanos. Sin embargo, el crecimiento se dio con una caída en los créditos hipotecarios, lo que genera lecturas encontradas entre los especialistas.
Después de un arranque de año débil, en el que el mercado inmobiliario sintió de lleno el aumento de las tasas de interés de los créditos hipotecarios —a partir de la segunda mitad de 2025—, marzo pegó un volantazo que sorprendió incluso a los propios actores del sector. Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en el tercer mes del año se firmaron 5590 escrituras de compraventa, un 17,8% más que en marzo de 2025 y un salto del 56,7% respecto de febrero (3567 escrituras).
El dato, en apariencia positivo, tiene matices. El crecimiento corta una racha de cuatro meses consecutivos de baja y posiciona a marzo como el sexto mejor registro histórico para ese mes, aunque todavía lejos de los niveles de 2018, en pleno boom de créditos UVA. El mismo Marcos Galperín, creador de Mercado Libre, se sorprendió con el dato y en su cuenta de X posteó: “en marzo se escrituraron 18% más propiedades que el año pasado y es el segundo mejor marzo de los últimos 10 años… Una recesión rarísima esta”. El presidente Javier Milei reposteó su publicación.
Además, es importante aclarar que enero y febrero son meses estacionales en los que tienden a bajar la cantidad de operaciones de compraventa, sin importar el año, pero el dato que llama la atención es que a pesar de que los actos subieron, la situación del crédito hipotecario no fue igual. Lo que demuestra que ese aumento interanual en la compra de propiedades se hizo principalmente con gente que tenía el capital propio —cash—.
En números, el monto total operado alcanzó los $902.972 millones, con una suba interanual del 46%. En promedio, cada operación se ubicó en $161,5 millones, equivalentes a US$113.802, lo que implica una caída del 4,1% en dólares. Es decir, se venden más propiedades, pero más baratas en moneda extranjera. En el mercado aseguran que se están dando operaciones a dos velocidades: los tickets más bajos se adquieren mediante crédito hipotecario y los más altos se compran con cash. Esto hace presuponer que en marzo se movieron los inmuebles más caros.
El dato que tensiona la lectura es el de las hipotecas. En marzo se registraron 834 escrituras con crédito, lo que representa una caída del 15,9% interanual, pero una suba con respecto al mes anterior (cuando se formalizaron 592 actos). Hoy, apenas explican el 14,9% del total de operaciones y se espera que continúe igual en los próximos meses. Pero el dato positivo es que no se cayó tanto como en otros tiempos. Ahí aparece la “contradicción”: el mercado crece en volumen, pero sin el principal motor que históricamente lo multiplica.
“La buena noticia es que, si bien bajó el crédito, no se desplomó como en otros años cuando se pinchaba”, afirman desde el sector. “Recuperamos la suba interanual después de cuatro meses con algunas bajas. Ahora hay que ver la dinámica del crédito”, sintetizó Magdalena Tato, presidenta del Colegio de Escribanos. Y agregó un punto clave: “El crédito no solo impulsa operaciones, también permite el acceso a la vivienda. Es un estímulo que hayan bajado algunos bancos las tasas, pero hay mucho por crear en ese sentido”.
El impacto no es menor. En el sector estiman que por cada hipoteca se generan hasta 2,5 operaciones adicionales. Sin ese efecto derrame, el crecimiento queda acotado. Por lo que, la reciente baja de las tasas de los préstamos —a partir de inicios de este año— trae un poco de luz verde al sector hipotecario, que el mercado espera que se vea reflejado en los próximos meses.
La comparación histórica deja en evidencia el cambio de escenario. En marzo de 2018 (en pleno auge de los UVA), se habían registrado más de 2200 hipotecas, un 166% más que hoy. Ese empuje es el que explica los picos de actividad de aquel entonces. Hoy, en cambio, el mercado se sostiene más sobre compradores con liquidez o acceso a dólares propios. Según Soledad Balayán, titular de Maure Inmobiliaria, esto responde a una percepción de oportunidad: “Hay un segmento que entiende que las propiedades están a buen precio y se anima a comprar”.
El tipo de cambio juega un rol silencioso pero determinante. Un dólar estable e incluso apreciado, tiende a mejorar la capacidad de compra en términos reales. Sin embargo, ese efecto no alcanza para reemplazar al crédito. Dan Obetko, gerente residencial premium de Interwin, convalida esta tendencia y afirma que están viendo un nivel de consultas superior al del año pasado. “Como los precios están estables se cierran operaciones. Lo que está bien tasado, bien ubicado y publicado con precios que el mercado convalida, tiene buen nivel de consultas y reservas”, asegura.
En el sector hay consenso en que el dato de marzo debe leerse con cautela. Para Fabián Achával, economista y titular de la inmobiliaria homónima, el salto responde más a un efecto arrastre que a un cambio estructural: “Es un mes de recupero de operaciones que no se hicieron en enero y febrero. Se está normalizando un poco el mercado después de un primer bimestre malo”. El inicio de 2026 fue atípico: los primeros dos meses mostraron una caída significativa.