Economistas coinciden en que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la Anses podría ser la pieza necesaria para impulsar el crédito hipotecario a largo plazo y reactivar el sector de la construcción en Argentina.
En un mercado inmobiliario que aún busca su reacomodamiento, con señales positivas pero lejos de una recuperación sostenida, la discusión sobre las medidas necesarias para poner nuevamente a la construcción en el centro ha vuelto a escena. Esta vez, el consenso entre economistas del sector apunta a que la clave no pasa solo por estabilizar la macroeconomía, sino por destrabar el crédito hipotecario, un factor fundamental para cualquier país. Y para ello, los especialistas insisten en un actor clave: el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses.
El planteo es claro: sin financiamiento a largo plazo, no hay acceso a la vivienda. “Sin crédito hipotecario no hay justicia social”, se repite en todos los sectores del mercado. Sin acceso a la vivienda, la demanda estructural sigue contenida y la construcción, uno de los sectores que más empleo genera, no logra despegar. En ese diagnóstico coinciden los economistas Miguel Kiguel, Martín Redrado y Federico González Rouco, quienes señalan que el FGS podría ser la pieza que falta para activar ese círculo virtuoso.
Según Redrado, el FGS acumula activos por alrededor de 70.000 millones de dólares en bonos, acciones y otros instrumentos financieros, pero su capacidad para motorizar la economía real hoy es limitada. Kiguel propone reorientar esos recursos hacia el financiamiento productivo, con foco en la construcción. “La economía necesita algún tipo de empujoncito para ir más rápido, y que no sea solamente tener los incentivos para invertir”, advierte, y plantea que el Gobierno podría utilizar el fondo sin generar déficit fiscal, a través de mecanismos como la compra de carteras hipotecarias o el financiamiento de proyectos privados.
“Hay un stock ahí, que incluye bonos, acciones y otras inversiones, y creo que habría que movilizar esa plata, buscar en forma creativa, a lo mejor con la ayuda de organismos internacionales, para impulsar a un sector que para mí es el que puede darte vuelta la economía hoy, que genera mucho empleo y derrama mucho, que es la construcción”, asegura Kiguel. “Serviría para financiar al sector privado, o usarlo como un organismo que compra hipotecas que emiten los bancos y de esa forma facilita que se desarrolle el crédito hipotecario, o se podría usar para financiar obra pública, por ahí junto con las provincias”, agrega.
Para Redrado, el problema es aún más estructural: la Argentina carece de un sistema financiero capaz de sostener crédito a largo plazo. Sin ese instrumento, la clase media queda fuera del mercado. “El acceso a la vivienda requiere préstamos en pesos, a 20 o 30 años. Hoy eso prácticamente no existe”, señala. En ese sentido, plantea que el FGS podría canalizarse para ofrecer ese tipo de financiamiento, con reglas claras y previsibilidad. A la vez, suma otra pata: un régimen de incentivos específico para la construcción, similar al RIGI, que permita mejorar la ecuación de los desarrollos. “Así como tiene el RIGI, la Argentina debería tener un RICO, un Régimen de Incentivo para la Construcción”, expresó, y justificó que actualmente, cuando una persona va a construir, debe pagar el IVA antes de empezar a tener rendimientos, por lo que propuso que el impuesto se pague una vez que se empiece a producir.
Más allá del rol del Estado, hay una restricción que atraviesa todo el sistema: la escasez de ahorro bancarizado. Según explicó el ministro de Desregulación y Transformación, Federico Sturzenegger, en el evento “Real estate 2026: expectativas y realidad”, organizado por Reporte Inmobiliario, los depósitos en Argentina representan apenas entre el 12% y el 15% del PBI, muy por debajo de economías comparables de la región. En Chile, por ejemplo, superan el 80%. El problema no es menor: los bancos prestan en función de los depósitos que captan. Si esos fondos son de corto plazo, el crédito también lo será.
Sturzenegger explicó que esa diferencia responde a un problema de incentivos, “porque las personas no depositan sus ahorros en el sistema financiero”. Además, “colocaron ese dinero de fondos de corto plazo en instrumentos con tasas altas, impulsadas por la inflación”. Ese modelo, advirtió, deja de ser viable en un contexto de estabilidad. “El sistema financiero va a tener que reconvertirse y salir a buscar el ahorro de los argentinos”, anticipó. El potencial es significativo: se estima que hay más de 200.000 millones de dólares fuera del sistema local.
En este esquema, diversos analistas coinciden en que el crédito ajustado por UVA sigue siendo el instrumento más viable para desarrollar hipotecas a largo plazo. Entre 2017 y 2018, se alcanzaron niveles récord de otorgamiento, con unas 60.000 operaciones anuales. El economista especializado en vivienda Federico González Rouco sostiene que el principal desafío no es el instrumento en sí, sino su escala. “El problema es el volumen”, concluye.